Cyprus 2024 - Economic Growth vs Growing Inequality: The Battle between David and Goliath

The question above, which this article wishes to address, reflects the chasm between opinions, as to the nature of Cyprus’ economic growth today and, ultimately, the relationship (should one exist) between economic growth and levels of financial inequality amongst the population. One point of view is that Cyprus has entered a revolutionary era of elite development, clearly witnessed by a blind eye staring at Limassol in its rapidly growing real estate landscape, especially during the last 10 years. The other side of the story being that many locals living in Cyprus (especially Limassol) are now feeling higher costs of living to the bone, struggling to get by at this moment more than ever before in their lives. The Battle between David and Goliath unfolds in an everyday reality.

The answer, however, to the dilemma may just be lying in a simple explanation. Today’s landscape suggests that one concept (economic growth) may exactly be causing the other (growing inequality), through a very distinct and specific relationship in the case of Cyprus. It is particularly interesting to review the following opinion extract, taken from an article published in the Cyprus Mail in February 2023:

“In Cyprus, economic inequality compares favourably in a European context, but presents a concerning widening trend. It mainly relates to new entrants in the labour market and retirees and has, in part, been boosted by the marked immigration of high-income strata from abroad. These trends should be seriously considered and addressed with targeted social measures, which do not create distortions in terms of economic development.” (Charalambous & Pissarides, 2023)

In other words, when compared to Europe as a whole, our country is performing well in keeping lower levels of economic/financial inequality vs the outside world. However, when it comes to the breakdown of citizens’ profiles domestically, it is at this point when a particular form of inequality reveals itself, as a growing gap between wealth levels handled by locals vs high-income / asset-owning individuals (many of whom are immigrants), which has gradually developed. Recent bursts in real-estate development and inflationary booms can be accredited, to a great extent, to the late increase of foreign inflows. In 2023, 44.3% of total property sales contracts comprised of overseas buyers. Nevertheless, in order to be in position to anticipate the future effects and possible duration of this problem, we need to investigate the bigger picture and trends, starting from the issues arising in Europe in recent years.

The Problem appears in European Markets in general:

As demonstrated in the diagram below, Cyprus recorded a 3.2% increase in property prices between 2nd quarter 2022 and 2nd quarter 2023, although it is not found in the top segment of this list (there are more countries). But the problem in recent years is not limited to Cyprus. Sources and statistics from the passing Year 2023 suggest a phenomenon of stagnation in prices across European immovable property and real-estate markets, with consistently high property prices in a number of countries not necessarily matched with the corresponding Economic Growth levels to support them (causing signs of stagflation*). Rental prices have recorded an even more rapid increase. The limited access of populations to financing due to the consistently high levels of interest rates by the ECB (high cost of money) in the Eurozone, as well as increased bureaucracy and strict criteria in banking procedures, provide additional obstacles to the equation, which consequently burden the living standards of populations. This challenge is different in nature than the problems faced during the 2008 global financial crisis, where liquidity issues in economies were the greatest drawback (Idealista, 2023).

*Signs of Stagflation: the economic state when, despite the inflation rate being high or increasing, the economic growth rate slows down.

Percentage change on previous year of residential property prices in the EU-27 countries (between 2nd quarter 2022 and 2nd quarter 2023 (Source: Statista))

Outlook for Cyprus - 2024:

The good news is that, as inflation in the Eurozone is now moving closer to the 2% target of the ECB (currently at 2.8%), there should be some response from stakeholders for a gradual cut in interest rates, at least some time soon within the year or the near future, easing the cost of money for the people. At the moment, however, key interest rates on main refinancing operations and the marginal lending and deposit facilities remain unchanged at 4.50%, 4.75% and 4.00% respectively (European Central Bank, 2024). In addition, following the rapid real-estate developments in Cyprus and the economic growth levels recorded in previous years, the start of 2024 has found the country experiencing a deceleration in economic growth, according to a report by the University of Cyprus’ Economic Research Centre (CypERC) (Nicolaou, 2024). Additionally, the European Commission presents a deceleration of economic growth levels from 5.8% (2022) to 2.4% in 2023. The data suggests that the overall property market in Cyprus has reached a high but stable pricing threshold, although a potential future cut in interest rates may kickstart the upward trend once again. The European Commission forecast for economic growth in Cyprus in 2024 is 2.8%.

Moreover, one of the anticipated changes in 2024 is an increase in the supply of properties, fuelled by the general demand and a large portion of projects referring to work in progress from previous years. This increase in supply of properties may assist in stabilising prices further, or even future price drops in a self-applied move by the market to “correct” itself.

Other factors influencing the real-estate growth and ultimately economic growth levels on the island, include of course political stability, the outlook of the nearby war outbreaks in Israel and Ukraine, FDI (Foreign Direct Investment), and the overall strategic planning and performance of the Eurozone region.

Finally, large inflows of foreign working personnel in search for accommodation is another critical factor affecting real-estate prices. According to the Labour Minister, “a total of 110,000 third country nationals currently work legally on the island – and pay into social security, compared to 340,000 Greek Cypriots”. That is approximately one quarter of the country’s total working population (Damaskinos, 2023).

So, how does this general consensus affect inequality?

As demonstrated in the diagram on the following page, 33.5% of the country’s national income in 2022 was shared among the top 10% earners of the country’s population, while 19.9% of the country’s national income was shared among the lowest 50% earners. There were periods where income inequality seems to have been lower (mid 2000s) and periods where it seems to have been higher (early 2010s). It now looks as though income inequality has found a steady but fairly considerable level.

What is more worrying, however, is the fact that 50% of the population are sharing less than 20% of the country's national income. The average salary in Cyprus today is approximately €2,160 per month, while the median salary is approximately €1,860, following from the above point (Time Doctor, 2024).

Cyprus is a small country and, therefore, not easily falls into a serious recession. At the same time, due to the size of its economy, it is sensitive to economic externalities and distortions. The definition of poverty is for one to be earning 60% or less of a country’s average salary (i.e., less than €1,300 per month for Cyprus). This is not the absolute, but a relative poverty line.

(Source: World Inequality Database)

Thus, specifically because of the status quo of growing income inequality levels, there is a significant section of the population that can now be classified as “poor”. This is a grey mark on the overall image of a country that claims to be proud of the standards of living it offers to its citizens, as well as its overall progress over the last decade.

As mentioned in the above extract, “In Cyprus, economic inequality compares favourably in a European context, but presents a concerning widening trend. It mainly relates to new entrants in the labour market and retirees and has, in part, been boosted by the marked immigration of high-income strata from abroad.” Therefore, the question which remains is, to what extent will any of the above changes and economic events that could take place in the near future cover for recent demographic trends and help contain inequality levels and relative poverty? Most importantly, which set of actions should all relevant stakeholders take towards this effect?


Charalambous, A., & Pissarides, O. (2023, February). Income Inequality Widens as Crises Hit Poor and Favour the Wealthy. Retrieved from Cyprus Mail:

Damaskinos, I. (2023, September). Cyprus Mail. Retrieved from Cyprus economy would collapse without migrants says minister:

European Central Bank. (2024, January). Retrieved from

Idealista. (2023, December). Retrieved from European real estate market: forecasts for 2024 sector by sector:

Nicolaou, K. (2024, February). Cyprus Mail. Retrieved from Cyprus economic growth slows down in January 2024:

Time Doctor. (2024, March). Retrieved from What is The Average Salary in Cyprus?:


Σημείωση: Τα άρθρα και τα δημοσιεύματα της εταιρείας μας, σκοπό έχουν να παραθέσουν στοιχεία για συγκεκριμένα θέματα καθώς και απόψεις που βασίζονται σε εμπειρία και γνώση που έχει αποκτηθεί. Απώτερος σκοπός μας είναι η επιμόρφωση των αναγνωστών στο σύνολο τους και όχι η παροχή συμβουλών για συγκεκριμένες περιπτώσεις. Για όλα τα προηγούμενα άρθρα της εταιρείας μας, μπορείτε να επισκεφτείτε την σελίδα μας στο Facebook, όπως και το blog στην ιστοσελίδα μας.


Το παρακάτω άρθρο ανατέθηκε σε έναν από τους έμπειρους Συνεργάτες μας στο Τμήμα Αναδιαρθρώσεων & Τραπεζικών Υποθέσεων, τον κο Πανίκο Παναγίδη, και συντάχθηκε με τη βοήθεια και στενή επίβλεψη της Ομάδας μας. Το άρθρο δίνει έμφαση στην μετάβαση του Τραπεζικού τομέα στην Κύπρο, κυρίως από το 2013 και έπειτα, από την προσωπική σχέση μεταξύ τραπεζίτη και πελάτη, στην (σχεδόν) ολοκληρωτική πλέον αυτοματοποίηση που αντιλαμβανόμαστε όλοι σήμερα. Αποτελεί ένα σύντομο, απλό κείμενο, το οποίο εξηγεί τις κρίσιμες διαφορές και εξελίξεις στον Τραπεζικό τομέα των τελευταίων 10 ετών.

Συγκρίνοντας τον τρόπο λειτουργίας των τραπεζών πριν και μετά την κρίση του 2013 στην Κύπρο, παρατηρούμε μια τεράστια διαφορά τόσο στην σχέση με τους πελάτες όσο και στον τρόπο λειτουργίας. Το άρθρο αυτό αποσκοπεί στο να αναδείξει σημαντικές διαφορές που παρατηρούνται, καθώς και τα θετικά και αρνητικά στοιχεία που αυτές έχουν επιφέρει, σε μια προσπάθεια ενημέρωσης προς τους αναγνώστες, αλλά και για να γίνει αντιληπτό το πόσο έχει διαφοροποιηθεί το σκηνικό σε αυτό το σχετικά μικρό χρονικό διάστημα της δεκαετίας μεταξύ 2013 και 2023.

Στο παρελθόν, παρατηρείτο πληθώρα καταστημάτων όλων των τραπεζών σε όλες τις πόλεις, ώστε ο κόσμος να είναι σε θέση να διεξαγάγει τις συναλλαγές του εύκολα, γρήγορα και χωρίς ταλαιπωρία. Για την οποιαδήποτε συναλλαγή, ο καθένας θα έπρεπε να επισκεφθεί κάποιο κατάστημα τράπεζας για να εξυπηρετηθεί, αφού όλα γίνονταν με επιτόπια επίσκεψη. Με αυτό τον τρόπο δημιουργείτο μια δυνατή σχέση μεταξύ τράπεζας και πελάτη, κάτι το οποίο αποτελούσε και πρώτο μέλημα των τραπεζών. Για κάποιους μάλιστα, κυρίως επιχειρηματίες οι οποίοι επισκέπτονταν σχεδόν καθημερινά τις τράπεζες, είχε γίνει και τρόπος ζωής. Να επισκεφθούν την τράπεζα, να μιλήσουν με τους υπαλλήλους και τον Διευθυντή, δημιουργώντας μια σχέση πέρα και από την καθαρά επαγγελματική. Υπήρχαν παντού περισσότερα φιλικά και χαμογελαστά πρόσωπα.

Οι διαδικασίες που εφάρμοζαν οι τράπεζες τότε ήταν πολύ διαφορετικές, αφού ήταν μία εποχή όπου ο καθένας μπορούσε να εξυπηρετηθεί άμεσα και χωρίς πολλές και χρονοβόρες διαδικασίες. Βεβαίως, όπως αποδείχθηκε εκ των υστέρων, οι διαδικασίες που ακολουθούνταν δεν ήταν πάντοτε οι ενδεδειγμένες, κυρίως στην χορήγηση οποιουδήποτε είδους χρηματοδότησης αλλά και στον έλεγχο περί «ξεπλύματος» χρηματικών ποσών.

Ταυτόχρονα, εισχώρησαν πάρα πολλά ξένα λεφτά υπό τύπου καταθέσεων και, για να γίνουν οι ανάλογες χορηγήσεις, χαλάρωσαν οι έλεγχοι. Αυτό, σε συνδυασμό με την ανάδειξη και την αλαζονική συμπεριφορά διάφορων τραπεζιτών και την σχέση τους με την πολιτική εξουσία αλλά και τους επιχειρηματίες ανάπτυξης της κυρίως, είχε σαν αντίκτυπο να ξεσπάσει η οικονομική κρίση του 2013, με αποτέλεσμα αρκετές χιλιάδες δάνεια να καταστούν μη εξυπηρετούμενα και κάποιες τράπεζες να χρειαστούν πρόσθετα κεφάλαια, να αυξήσουν τις προβλέψεις τους και να καταγράφουν συνεχώς ζημιές. Το γεγονός αυτό, όπως είναι γνωστό, έφερε το κλείσιμο μιας εκ των μεγαλύτερων τραπεζών της Κύπρου, της Λαϊκής Τράπεζας, και την απομείωση καταθέσεων στις δύο μεγαλύτερες, Τράπεζα Κύπρου και Λαϊκή, ενώ παράλληλα το Κράτος προέβηκε στην πώληση του Συνεργατισμού στην Ελληνική Τράπεζα.

Από το 2013 και εντεύθεν λοιπόν, μετά και την αυστηρή εποπτεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, τα δεδομένα άλλαξαν άρδην. Με σκοπό την μείωση στα κόστη τους, οι τράπεζες προβαίνουν σε συνεχή κλείσιμο καταστημάτων και μείωση του προσωπικού τους αφού το κόστος προσωπικού αποτελεί το μεγαλύτερο αγκάθι στους ισολογισμούς τους.

Πλέον επικεντρώνουν τις προσπάθειές τους στην τεχνολογία και την ψηφιακή μεταμόρφωση, επενδύοντας σημαντικά κεφάλαια για την ανάπτυξη ψηφιακών λύσεων και προϊόντων. Αρκετοί θεωρούν ότι, με την ψηφιακή μεταμόρφωση που σχεδόν όλα πλέον γίνονται από τον υπολογιστή ή/και το κινητό τηλέφωνο, οι τράπεζες θεωρούνται πλέον απρόσωπες και έχει χαθεί η προσωπική επαφή πελάτη υπαλλήλου. Από την άλλη, η ευκολία και ταχύτητα του «banking from home» είναι εμφανέστατη.

Παράλληλα, οι διαδικασίες έχουν αλλάξει και έχουν γίνει πολύ πιο αυστηρές, κυρίως στα κριτήρια δανεισμού αλλά και στους ελέγχους περί «ξεπλύματος» χρήματος, ώστε να ανακτηθεί σταδιακά ξανά η φήμη και αξιοπιστία τόσο των τραπεζών, όσο και της Κύπρου. Υπάρχουν παράπονα ότι ο τραπεζικός τομέας στην Κύπρο έχει καταστεί όλο και περισσότερο απαιτητικός, ενώ αρκετοί τον αντιλαμβάνονται ακόμη και σαν υπερβολικό σε θέματα κανονισμών, κριτηρίων χρηματοδότησης και απαιτήσεων συμμόρφωσης, κάτι που καθιστά δύσκολο το έργο για ολοκλήρωση συναλλαγών, τόσο για τις εταιρείες όσο και για τα φυσικά πρόσωπα, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου η δυνατότητα αποπληρωμής φαίνεται ξεκάθαρα.

Ένα νέο φαινόμενο που παρουσιάστηκε τα τελευταία χρόνια και κυρίως από το 2019, είναι η πώληση σε πολύ χαμηλές τιμές μη εξυπηρετούμενων δανείων από τις τράπεζες σε επενδυτικά ταμεία/εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων με απώτερο σκοπό να «καθαρίσουν» τους ισολογισμούς τους από τέτοιου είδους δάνεια και να μειώσουν τις προβλέψεις τους, ώστε να μην χρειάζονται πρόσθετα κεφάλαια, παρά το πλεονάζον καταθέσεων που διατηρούν στα χαρτοφυλάκιά τους.

Από τις εν λόγω εταιρείες επενδύθηκαν δισεκατομμύρια για να αποκτήσουν αυτά τα δάνεια και να αποφορτίσουν τις τράπεζες, με σκοπό το κέρδος. Με αυτό τον τρόπο, επιτεύχθηκε η αναβάθμιση της Κυπριακής Οικονομίας με την βελτίωση των ισολογισμών των Κυπριακών τραπεζών λόγω της πώλησης προβληματικών περιουσιακών στοιχείων. Ταυτόχρονα όμως βρέθηκε και αρκετός κόσμος τραπεζικά «άστεγος», αφού πολλοί ήταν εκείνοι που παρόλο που τα δάνεια ή/και οι λογαριασμοί τους δεν ήταν κόκκινα, βρέθηκαν στα πουλημένα χαρτοφυλάκια.

Αυτά είναι τα νέα δεδομένα που επικρατούν στο τραπεζικό σύστημα σήμερα, με τα οποία θα πρέπει σιγά σιγά να εξοικειωθούν όλοι. Οι έλεγχοι και οι πιο τεχνοκρατικοί τρόποι αξιολόγησης είναι εν μέρη χρήσιμοι σε μεγάλο βαθμό, και θα πρέπει όλοι να συνηθίσουμε τις αλλαγές στην κοινωνία και να γίνουμε πιο πειθαρχημένοι. Ωστόσο από την άλλη πλευρά, μέσα από την αυξημένη γραφειοκρατία που επικρατεί, διατρέχουμε τον κίνδυνο να χαθούν κάποιες καλές επιχειρηματικές πράξεις/συμφωνίες, μη επιτρέποντας σε καλούς τραπεζίτες να ενεργήσουν με την κρίση τους (εντός πάντοτε των ορίων) και αντιθέτως προκρίνοντας την ευθυνοφοβία και ένα απρόσωπο σύστημα. Η σωστή ισορροπία μεταξύ των δύο χρειάζεται να επιτευχθεί, έτσι ώστε το Τραπεζικό Σύστημα μαζί με την βοήθεια του κράτους στην ολότητα του, να λειτουργούν με τρόπο παραγωγικό αλλά και εποικοδομητικό προς τους πολίτες, αφού οι Τράπεζες θεωρούνται συχνά και παντού ο «Καθρέφτης της κάθε Οικονομίας».


Σημείωση: Τα άρθρα και τα δημοσιεύματα της εταιρείας μας, σκοπό έχουν να παραθέσουν στοιχεία για συγκεκριμένα θέματα καθώς και απόψεις που βασίζονται σε εμπειρία και γνώση που έχει αποκτηθεί. Απώτερος σκοπός μας είναι η επιμόρφωση των αναγνωστών στο σύνολο τους και όχι η παροχή συμβουλών για συγκεκριμένες περιπτώσεις. Για όλα τα προηγούμενα άρθρα της εταιρείας μας, μπορείτε να επισκεφτείτε την σελίδα μας στο Facebook, όπως και το blog στην ιστοσελίδα μας.